Altbau energieeffizient sanieren: Planung, Vorteile und Kosten

Nicht nur steigende Energiekosten, sondern auch das wachsende Umweltbewusstsein motiviert immer mehr Hausbesitzer zur energetischen Sanierung ihrer Immobilien. Obwohl Investitionen notwendig sind, lohnt sich der Schritt, um Energieeffizienz und Wohnkomfort zu steigern. Eine Sanierung muss dabei nicht teuer sein: Laut IWU-Bericht kann bereits mit kleinem Budget viel erreicht werden.

Die Sanierungsmaßnahmen variieren je nach Finanzrahmen, doch selbst kleine Veränderungen senken die Energiekosten spürbar. Da Wohngebäude den größten Anteil (rund 63 Prozent) an den deutschen Treibhausgasemissionen haben, lohnt sich die energetische Sanierung auch aus persönlicher Perspektive. 

Was ist eine energetische Sanierung?

Die energetische Sanierung bezeichnet eine umfassende bauliche Modernisierung von Immobilien. Das Hauptziel besteht darin, den Energieverbrauch zu reduzieren, um eine nachhaltigere und kostengünstigere Nutzung von Energie zu ermöglichen. Diese Art der Sanierung konzentriert sich in erster Linie auf Maßnahmen zur Reduzierung des Energiebedarfs für Heizung, Kühlung, Warmwasser und Beleuchtung.

Was fällt unter den Begriff Altbau?

Es gibt keine gemeingültige Definition darüber, was als Altbau gilt und was nicht. In der Regel werden als Altbau aber Immobilien bezeichnet, die bis 1949 erbaut wurden (ab dann beginnt die Verwendung von Beton und Isolierglasfenstern). Gebäude aus den 70er Jahren können dadurch aber nicht als „Neubau“ bezeichnet werden. Daher sind Kriterien, um eine Immobilie als Altbau einzustufen, auch die Beschaffenheit und Bauweise. Typische Kriterien, die ein Altbau aufweist, sind:

• massive Wände aus Ziegeln oder Naturstein
• hohe Holzbalkendecken
• Kastenfenster
• mangelnde Isolierung
   

Altbauten stellen aufgrund des hohen Wärmeverlustes und der meist veralteten Heiztechnik einen beträchtlichen Kostenfaktor dar, der nicht unbeachtet bleiben sollte. Eine energetische Sanierung kann den Energieverbrauch eines Hauses deutlich reduzieren.

Gut zu wissen: Bei der energetischen Sanierung eines Altbaus entsteht weniger Abfall als bei einem vollständigen Abriss. Der Umbau älterer Gebäude ist somit meist energieeffizienter. Leider ist die energetische Sanierung von Altbauten vergleichsweise auch meist teurer als ein Abriss und wird daher von vielen als Option nicht wahrgenommen. Um den Umbau von Altbau-Immobilien attraktiver zu gestalten, gibt es ein Angebot an Fördermaßnahmen für energetische Sanierung. 

Warum sollte man einen Altbau energieeffizient sanieren? Vorteile

Altbauten haben ihren Charme, aber oft auch einen hohen Energieverbrauch. Eine energetische Sanierung lohnt sich daher aus verschiedenen Gründen. Folgende Vorteile gehen mit der energieeffizienten Sanierung eines Altbaus einher:

• Energieeinsparung: Der Energieverbrauch wird durch die Dämmung von Wänden, Keller, Dach, Fenstern und Türen bedeutend reduziert. Die Investition hat sich nach wenigen Jahren amortisiert und man profitiert von verringerten Heizkosten. Zudem ist man weniger abhängig von der Preisentwicklung fossiler Brennstoffe.
• Umweltfaktor: Die Energieeinsparung zeigt sich nicht nur finanziell. Durch die Dämmung wird der CO₂-Ausstoß der Immobilie reduziert.
• Wertsteigerung der Immobilie: Energetisch sanierte Altbauten sind langfristig wirtschaftlicher als Neubauten und werden daher am Immobilienmarkt als wertvoller eingestuft.
• Langlebigkeit: Durch die Modernisierungsmaßnahmen wird die Immobilie erst genau überprüft und erhält schlussendlich eine Auffrischung, die ihre Lebensdauer verlängert.
• Gutes Raumklima: Da im Winter kaum Wärme verloren geht und die Hitze des Sommers nicht in die Wohnräume dringt, bleibt ganzjährig ein angenehmes Raumklima erhalten, was erheblich zu einer guten Wohnqualität beiträgt. Bonus: Auch der Schall wird ein wenig besser gedämmt.
• Gesundheit: Durch das stabile Raumklima (in Verbindung mit einer guten Belüftungsanlage) wird Feuchtigkeit und Schimmelbildung reduziert. Eine gesunde Atemluft kann das Risiko von Atemwegserkrankungen und Reizungen an der Schleimhaut verringern.
• Steuervorteile: Mittlerweile gibt es viele staatliche, regionale und kommunale Programme, die Zuschüsse, steuerliche Vorteile oder Förderkredite bereitstellen, um energetische Sanierungsmaßnahmen zu unterstützen.

Heizwärmebedarf pro Jahr: Energetische Sanierung beim Altbau lohnt sich (Quelle: bau-master.com)

 Wichtig: Da die EU eine allgemeine Renovierungspflicht für Wohngebäude plant, ist eine energetische Sanierung nicht nur in Sachen Altbau relevant. Zahlreiche Förderprogramme, wie die der BMWK (Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz) oder KFW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) sollen Vorhaben zur energetischen Sanierung attraktiver machen und unterstützen.

Welche Möglichkeiten gibt es, um einen Altbau energieeffizient zu sanieren?

Die energetische Sanierung eines Altbaus ist, wie weiter oben aufgezeigt wurde, aus verschiedenen Gründen sinnvoll. Für deren Durchführung gibt es zahlreiche Möglichkeiten. So kann beispielsweise die Fassade mit einer Wärmedämmung versehen werden, wodurch der Wärmeverlust reduziert werden kann und somit Heizkosten gespart werden.

Auch das Ersetzen von alten Fenstern durch moderne, energieeffiziente Fenster kann eine große Rolle spielen. Durch den Einbau von effizienten Heizungsanlagen und die Nutzung erneuerbarer Energien wie Solarenergie oder Geothermie können weitere Einsparungen erzielt werden. Maßnahmen für eine energetische Sanierung sind z.B.:

Fenster und Türen abdichten oder tauschen

Einer der häufigsten Gründe für unnötigen Wärmeverlust sind undichte Fenster und Türen. Verfügt der Altbau über einfach verglaste Fenster, lohnt sich eine Zweifachverglasung. Eine Dreifachverglasung ist dann sinnvoll, wenn die Fassade gedämmt ist oder eine Dämmung geplant ist.

 Einbau von Lüftungsanlagen zur Wärmerückgewinnung

Mit der richtigen Lüftungstechnik lassen sich Heizkosten reduzieren. Luftschichtung sorgt nämlich dafür, dass kalte Luft sinkt und warme Luft, die man um sich haben möchte, zur Zimmerdecke aufsteigt. Der Einbau kontrollierter Lüftungssysteme sorgt für eine effektive Wärmerückführung und kann Wärmeverlust durch Fensterlüftung reduzieren

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Dämmung

Eine gute Dämmung hilft dabei, Wärmeverluste im Winter zu minimieren und allzu heiße Räumlichkeiten im Sommer kühler zu halten. Elemente, die gedämmt werden können, sind Dach, Fassade, Kellerdecke und Fenster.

Effiziente Beleuchtung

Mit der richtigen Beleuchtung (z.B. LED) können bis zu 76 Prozent Energie eingespart werden. Auch die CO₂-Belastung sinkt dadurch. In Verbindung mit optimalem Lichtmanagement steigt die Ersparnis sogar bis zu 85 Prozent.

Erneuerung der Heizanlage

Eine ineffiziente und veraltete Heizungsanlage wird durch eine moderne und energieeffiziente Variante ersetzt. Möglichkeiten sind z. B. Brennwertkessel, Wärmepumpen oder Solarthermie. Mit Solarthermie-Anlagen kann Heizwasser durch Sonnenwärme fast kostenlos erwärmt werden.

Mit sparsamer Anlagentechnik kann das Maximum an Wärmeenergie im Gebäude erhalten bleiben (Quelle: bau-master.com)

Wichtig: Alle Maßnahmen sollten aufeinander abgestimmt sein, damit keine unnötigen Kosten entstehen. Ist beispielsweise eine Dämmung vorhanden, muss die neue Heizanlage nicht allzu groß sein. Eine vorhergehende und umfassende Planung ist daher ratsam.

Kosten und Ersparnisse: Wann lohnt sich die Sanierung eines Altbaus am meisten?

Eine Sanierung des Altbaus ist oft mit hohen Kosten verbunden. Daher stellt sich die Frage, wann sich eine energetische Sanierung überhaupt lohnt. Hierbei spielt vor allem das Alter und der Zustand des Gebäudes eine entscheidende Rolle. Je älter das Gebäude ist, desto höher ist der Energiebedarf und desto mehr kann durch eine Sanierung eingespart werden.

Wie hoch die Kosten für das Renovieren oder Sanieren eines Hauses sind, hängt von verschiedenen Faktoren ab, z.B.:

• der Bauweise des Hauses
• Schäden an der Bausubstanz (etwa Schimmel)
• dem technischen Zustand
• problematische Baumittel wie Asbest oder Formaldehyd (vor allem bei Immobilien der 1950er – 1970er Jahre)

Grundsätzlich ist mit Sanierungskosten von 400 bis 600 Euro pro m² zu rechnen. Um Überraschungen vorzubeugen (z.B. unvorhergesehene Asbestbelastung), sollte man allerdings von ca. 1000 Euro pro m² ausgegangen werden.

Rechenbeispiel: Immobilie aus den 70er Jahren

Erbaut: 1975

Fläche: 125 m²         
 

Dieses Rechenbeispiel soll als grober Richtwert dienen und kann nicht pauschal auf eine Immobilie angewendet werden. Jede Immobilie ist individuell und die Kosten für eine energetische Sanierung setzen sich aus vielen verschiedenen Faktoren zusammen (z.B. Beschaffenheit des Hauses, verwendete Materialien, Zustand und eventuelle bereits durchgeführte Sanierungen).

 Was muss bei einer Sanierung beachtet werden?

Bei der Sanierung eines Altbaus gibt es einige wichtige Dinge zu beachten, um eine effektive und nachhaltige Energieeinsparung zu gewährleisten. Deshalb ist es gut, in folgenden Schritten vorzugehen:

Zustand des Hauses überprüfen

Zunächst sollten die Gebäudehülle sowie die Heizungsanlage genau untersucht werden, um festzustellen, wo die größten Einsparpotenziale liegen. Checkliste:

• Zustand der Fassade: Frischer Anstich oder Erneuerung notwendig?
• Dacheindeckung komplett?
• Dachdämmung vorhanden?
• Außenwand: Gedämmt oder ungedämmt?
• Zustand und Material der Innenwände?
• Material der Decken?
• Sind die Mauern feucht (Schimmel?) oder trocken?
• Verfügt die Kellerdecke über eine Wärmedämmung?
• Erfordert die Altbausanierung ein neues Heizsystem?
• Müssen die Kastenfenster ausgetauscht werden?
• In welchem Zustand befinden sich Aussen- und Innentüren?
• Gibt es im Sommer Hitzeprobleme? Ist ein Belüftungssystem erforderlich?
• Bestehen Probleme mit der Zugluft und/ oder Kälte?
• Welche Dämmung eignet sich für den Altbau?  

Planung durchführen

Ist eine umfassende Begutachtung durchgeführt worden, sollte eine Maßnahmenliste erstellt und Prioritäten gesetzt werden. Sind Schäden vorhanden, muss also beispielsweise das Mauerwerk abgedichtet werden, haben diese immer Vorrang. Häufigste Sanierungsmaßnahmen beim Altbau:

• Dach
• Wärmedämmung
• Fenster und Rollladen
• Heizungsanlage
• Fassade
• Wasserleitungen

Angebote einholen

Da Kostenrechner im Internet nur einen groben Richtwert bieten, ist es sinnvoll, sich konkrete Angebote von Handwerkern einzuholen. So gewinnt man einen umfassenden Überblick über die zu erwartenden Kosten, anhand dessen genaue Planungen vorgenommen werden können.

Tipp: Je genauer die Angaben an die Handwerker erfolgen, desto realistischer wird der Kostenvoranschlag. So kann unliebsamen und kostenintensiven Überraschungen vorgebeugt werden.

Sanierungsarbeiten finanzieren

Sind klare Angebote von Handwerksfirmen vorhanden, können Sanierungskredite eingeholt werden. Diese sind möglich über:

• die Hausbank (für kleinere Beträge sinnvoll)
• die staatliche KfW-Bank
• staatliche, regionale und kommunale Fördermittel wie beispielsweise die BMWK (Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz) oder BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle)

Auch der beauftragte Bausachverständige kann zu Finanzierungsmöglichkeiten beraten. Letztendlich ist bei der Klärung der Finanzierung aber das eigene Budget entscheidend sowie die Frage, ob alle Sanierungsarbeiten finanziell durchführbar sind oder ob man sich auf das Notwendigste beschränken sollte.

Sanierung

Sobald die Planung und Finanzierung abgeschlossen sind und die beauftragten Gewerke bereit sind, kann die Sanierung beginnen. Ein detaillierter Zeit- und Ablaufplan ist dabei entscheidend.

Die Sanierungsarbeiten folgen dann einer logischen Reihenfolge: Zunächst stehen Außenarbeiten wie Dacheindeckung, Fassadendämmung und Fensteraustausch an. Danach folgen Elektroinstallation, Heizung und Sanitär, bevor der Innenausbau abschließt. Falls kein Architekt oder Bauleiter involviert ist, wird der Hausbesitzer zum zentralen Ansprechpartner für alle Handwerker und übernimmt die Koordination. So wird eine reibungslose Durchführung der Sanierung gewährleistet. 

 

Fazit: Die energetische Sanierung eines Altbaus ermöglicht nachhaltige Energieeinsparungen

Die energetische Sanierung eines Altbaus ist eine Investition, die in vielerlei Hinsicht lohnenswert ist. Durch die Reduzierung des Energieverbrauchs wird nicht nur die Umwelt geschont, sondern auch der Geldbeutel entlastet. Zudem steigert eine energieeffiziente Sanierung den Wohnkomfort und den Wert des Gebäudes.

Zwar ist die finanzielle Belastung nicht immer einfach zu tragen, doch es gibt viele Möglichkeiten, eine Sanierung zu realisieren. So kann diese je nach Budget stufenweise erfolgen oder durch Förderungen unterstützt werden. Eine energetische Sanierung sollte jedoch nicht auf die lange Bank geschoben werden, da sie langfristig gesehen Einsparungen bringt und zur Nachhaltigkeit beiträgt. 

 Autor: Walter Fürthauer

Dieser Artikel wurde von Bmstr. Walter Fürthauer verfasst, einem erfahrenen Baumeister, der als Projektleiter von Hoch-, Wohn- und Betriebsbauten die Herausforderungen des Bausektors bestens kennt. Dank seiner Vision eines vernetzten Bauprozesses und der fortschreitenden Digitalisierung hat er sein umfangreiches Know-how in die Entwicklung von BauMaster® investiert - einer Bauprojektmanagement-Software, die sämtliche Bedürfnisse von Bauverantwortlichen von der Bauplanung bis zur Objektübergabe erfüllt.

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